Jöhet egy újabb lakásépítési boom?  

Áprilisban Kína kivételével a világ árindexe több mint 3 százalékkal emelkedett az előző évhez képest. Az amerikai lakásárak 6,5 százalékkal magasabbak, mint egy esztendővel ezelőtt, az ausztráloké 5 százalékkal, a portugáloké pedig egyenesen szárnyal. De a piac más országokban is meglepően erősnek tűnik az évek óta tartó magas kamatlábak mellett. A Reuters ingatlanpiaci elemzők körében végzett felmérése szerint a legtöbb nagy ingatlanpiacon a lakásárak az idén több mint 4 százalékkal fognak emelkedni. 

Ezek a számok egy nehéz időszakot követnek. Az inflációval kiigazítva az árak 20 százalékkal csökkentek Kanadában, Németországban és Új-Zélandon. Néhány amerikai városban, köztük San Franciscóban és Phoenixben jócskán elmaradtak a csúcspontjaiktól. Eközben a magasabb kamatlábak és a jelzáloghitelek költségei miatt az emberek aggódnak a lakhatási kiadások miatt:  

a britek körében a 2022 eleji 24-ről 41 százalékra emelkedett azoknak az aránya, akik szerint „nagyon” vagy „inkább” nehezen tudják fizetni a lakbért vagy a lakáshitel részleteit. 

Mégis meglepő, hogy a dolgok nem alakultak ennél is rosszabbul. A 2021-es mélypont óta a tipikus 30 éves futamidejű jelzáloghitelek kamatlába Amerikában mintegy négy százalékponttal emelkedett. A tudományos szakirodalomból levezetett ökölszabályok alapján a nominális lakásáraknak így 30-50 százalékkal kellett volna csökkennie. Valójában azonban alig mérséklődtek: reálértéken (azaz inflációval kiigazítva) a globális ingatlanárak csupán 6 százalékkal csökkentek a csúcsértékükhöz képest, de ez összhangban van a járvány előtti trenddel. A visszaesés ráadásul a valaha volt legrövidebb, mindössze néhány hónapig tartott. 

Egyesek attól tartanak, hogy a magas kamatlábak végül teljes összeomlást fognak okozni.  

Egy ingatlanszakértő, Rohin Dhar rámutatott, hogy Floridában sok hirdetésben szerepel a „motivált” kifejezés, ami arra utal, hogy az emberek sietve akarnak eladni. Amerika egészét tekintve azonban a késedelmes jelzáloghitelek aránya még soha nem volt ilyen alacsony: 1,7 százalék, szemben a 2007–09-es globális pénzügyi válság csúcspontján mért több mint 11 százalékkal. Máshol a helyzet hasonlóan kedvezőnek tűnik. Új-Zélandon, az ingatlanpiaci visszaesés által leginkább sújtott gazdag országban a hátralékok a válság előtti normának megfelelők, de az euróövezetben is kevesebb a baj. 

A kulcs a hosszú távon rögzített kamatban van 

Az amerikai szakértők jellemzően az ország jelzáloghitel-rendszerének tulajdonítják az USA rugalmas lakáspiacát, amely nagymértékben támaszkodik a hosszú távú rögzített kamatokra. Az utóbbi időben más államok is elkezdték követni az amerikai mintát. A fix kamatozású jelzáloghitelek megvédik a lakástulajdonosokat a magasabb kamatlábaktól, ami azt jelenti, hogy kevesebb a rögtönzött eladás, ami lehúzhatja az ingatlanárakat. Emellett a lakástulajdonosokat erősen ösztönzik arra, hogy ne költözzenek el, mert akkor magasabb kamatlábbal kellene új jelzáloghitelt felvenniük. 

1. ábra: A lakóingatlanárakban bekövetkezett változások a legutóbbi csúcsérték óta, valamint az ingatlan-tranzakciók változása a Covid-járvány óta, százalékban kifejezve (forrás: The Economist) 

A fix kamatozású jelzáloghitelek azonban nem jelentik az egyetlen magyarázatot a lakáspiac rugalmasságára és a közelmúltbeli árnövekedésre. Végül is az új jelzálogkölcsönök iránti kérelmek továbbra is meglehetősen erősek a világ nagy részén, még ha a világjárványos csúcsról vissza is estek. A National Association of Realtors, egy amerikai lobbicsoport pedig meglepően kevés bizonyítékot talál arra, hogy a magasabb kamatlábak visszatartanák az embereket az első lakás megvásárlásától vagy egy új házba költözéstől.  

Három további tényező magyarázhatja, hogy miért emelkednek ismét a globális lakásárak: a bevándorlás, a jelzáloghitelesek áldozatvállalása és a gazdaság ereje. 

Vegyük először a bevándorlást. A fejlett világ külföldön született népessége évről évre mintegy 4 százalékkal emelkedik, ami a leggyorsabb növekedés a történelem során. Az ilyen számítások alapjául szolgáló hivatalos adatok valószínűleg alábecsülik a változás mértékét, mivel az illegális bevándorlás is megugrott, különösen Amerikában. Ez viszont mind a lakásárakat, mind a bérleti díjakat felfelé hajtja, állítja Mark Zandi, a Moody’s Analytics tanácsadó cég munkatársa, mivel az újonnan érkezetteknek szükségük van lakhatásra.  

A Goldman Sachs bank becslései szerint Ausztrália jelenlegi, 500 ezer fős éves nettó migrációs rátája mintegy 5 százalékkal növeli a lakásárakat. 

A második tényező a meghozott áldozatokra vonatkozik. A gazdag világban az emberek a magasabb jelzáloghitel-költségeket másfajta kiadások visszafogásával kezelik. A YouGov közvélemény-kutató nemrégiben végzett felmérése szerint Nagy-Britanniában minden ötödik változó kamatozású jelzáloghitelt felvelő azt állítja, hogy „nagymértékben” csökkenti a háztartási kiadásokat, miközben a fix kamatozású kölcsönök tulajdonosai kevésbé aggódnak. Mások a tartalékaikhoz nyúlnak. A norvég központi bank egy nemrégiben készült jelentésében megjegyezte, hogy sok háztartás „a felhalmozott megtakarításait” vette igénybe az adósságszolgálathoz. 

Lehet, hogy biztonságosabb, de tovább kínoz 

A hosszabb jelzálogkölcsönök sokaknak segítenek a törlesztőrészletek elosztásában, és a jövőbeni jólétet áldozzák fel a mai jelzáloghitel-törlesztések csökkentése érdekében. A kanadai kormány nemrég bejelentette, hogy 25-ről 30 évre hosszabbítja meg egyes államilag támogatott kölcsönök törlesztési idejét. A Centrix hitelinformációs ügynökség szerint a tavaly felvett új-zélandi jelzáloghitelek 6,4 százaléka több mint három évtizedig fog tartani, szemben a 2020-as 2,3 százalékkal. A Bank of England megjegyezte, hogy Nagy-Britanniában „folytatódott a hosszabb lejáratú jelzálogkölcsönök felé mutató tendencia”, így  

az új jelzáloghitelek 40 százalékának esetén „a kölcsönfelvevők a jelzáloghitel futamidejének végén már túl lesznek a jelenlegi állami nyugdíjkorhatáron”. 

A legfontosabb tényező azonban a gazdasággal kapcsolatos. Igaz, hogy a háztartások több kamatot fizetnek ki, de több is érkezik be. Egyesek a megtakarításaik magasabb kamatjövedelméből profitálnak, amely az EU-ban 2020 óta közel tízszer annyival nőtt, mint a kamatfizetések. Ráadásul a 2007–09-es ingatlanpiaci összeomlással ellentétben ma a munkaerőpiac is segít. A gazdag államokban 2021 óta az átlagbérek mintegy 15 százalékkal emelkedtek, miközben a munkanélküliség továbbra is történelmi mélypont közelében van. Minden olyan országban, amelyről az The Economist adatokat talált, a háztartások munkajövedelmének a növekedése az elmúlt években eltörpül a kamatköltségek emelkedése mellett. Ebből egy dolog következik:  

senki sem szereti a magasabb jelzáloghitel-törlesztéseket, de az emberek nagy többsége megengedheti azt magának. 

Ne lepődjünk meg tehát, ha a lakásárak tovább emelkednek. Néhány központi bank (bár csak finoman, de az EKB is) már megkezdte a kamatcsökkentést, és mivel az infláció mérséklődik, az amerikai Federal Reserve valószínűleg még az év vége előtt követni fogja azt. A gazdag országokban a bérnövekedés továbbra is jó formában van. Eközben a csökkenő infláció a jelzáloghitel-tulajdonosoknak is ad némi lélegzetvételnyi teret. A lakások iránti kereslet növekedése pedig a korlátozott kínálattal fog találkozni. Hacsak nem történik valami drasztikus változás, a világ legnagyobb eszközosztálya még nagyobb lesz. 

(Források: The Economist; Reuters; europa.eu)

Kapcsolódó:

Címlapfotó: Flickr