Elemző: Molnár Dániel, a Makronóm Intézet senior makrogazdasági elemzője  

Három negyedév kedvezőtlen adata után a tavalyi utolsó negyedévben több mint 7800 új lakást adtak át, ami 13,2 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához viszonyítva. A korábbi negyedévek adatai alapján a magasabb utolsó negyedéves számban szerepe lehetett az átadások csúszásának, illetve a CSOK-rendszer megújulásának is. A múlt év egészét tekintve azonban így is csökkent az ingatlanépítések száma, 20 500-ról 18 600-ra. A lakásépítések minden településtípuson visszaestek: a legnagyobb mértékben a megyei jogú városokban 25,7 százalékkal, a kisebb városokban csak 1,7, a fővárosban 3,8, a községekben pedig 8,5 százalékkal. 

Kevesebb a kiadott engedély  

A kiadott lakásépítési engedélyek kapcsán kedvezőtlenebb a kép: a 2022-es 35 ezer után tavaly csak 21 500 lakásépítési engedélyt adtak ki. Itt az utolsó negyedévben éves alapon több mint 25 százalékos volt a visszaesés, amiben szerepe lehetett a CSOK Plusz elindulása miatti kivárásnak is. Az építési engedélyek, szemben a lakásépítések számával, éppen a megyei jogú városokban esett vissza a legkevésbé, bár itt is jelentősen, 27,2 százalékkal, miközben a fővárosban és a községekben 40 százalék feletti volt a mérséklődés üteme. 

Emelkedő költségek 

Nehezíti az újlakás-piac helyzetét, hogy az ingatlanépítési költségek továbbra is jelentős ütemben emelkednek: a tavalyi év első 9 hónapjában a KSH adatai szerint az anyagköltség éves alapon 15,5, míg a munkaerőköltség 17,4 százalékkal nőtt, bár a harmadik negyedéves adatok némi enyhülést mutattak. Az áremelkedésben az energiaárak megugrása és az alapanyagok drágulása is szerepet játszott, előbbi esetében az új gáz- és elektromosév hozhat némi enyhülést az ágazatban, míg utóbbi kapcsán problémát jelent, hogy az építőanyagok iránti kereslet visszaesése nyomán egyes gyárak leállhattak a termeléssel. 

Kedvező jelek a jövőre nézve 

Biztató továbbá, hogy az MNB szezonálisan kiigazított adatai alapján tavaly decemberben,  

az év eleji mélypont után, 2022 szeptembere óta nem látott szintre, 76 milliárd forint fölé emelkedett a forintalapú lakáscélú új hitelszerződések értéke. 

Ezzel együtt is árak alakulása az újlakás-piacon azt jelzi, hogy a kínálat a keresletnél nagyobb mértékben esett vissza. A KSH adatai alapján a tavalyi első 3 negyedévben az új ingatlanok esetén a tiszta árváltozás éves alapon 11,9 százalékot tett ki, vagyis az építők a magas kamatszint miatt visszaeső kereslet ellenére is át tudták hárítani a költségeik emelkedését. 

Mi várható 2024-ben a lakáspiacon? 

Előretekintve a kormányzati intézkedések, mint amilyen CSOK Plusz is, hozhatnak fordulatot az ingatlanépítések számában, azonban ennek feltétele, hogy a hitelezés is élénküljön a kamatok csökkenésével párhuzamosan. Továbbá az, hogy a megjelenő kereslet a lakásépítések számának emelkedésében és ne az ingatlanok drágulásában csapódjon le.  

Magyarországon a saját ingatlan a legfontosabb vagyontárgy, azonban a lakásállomány minőségének a megőrzése és a fejlesztésének az egyik feltétele a nagyszámú új ingatlan építése minden évben, amelyet a széles körű lakásfelújításoknak kell kiegészíteniük. Ez nemcsak az életszínvonal javulását, az ingatlanhoz jutást és azon keresztül a családalapítást segítheti elő, hanem  

az energiahatékonyság javulásán és így a fogyasztás csökkentésén keresztül a zöldcélok elérését is. 

A KSH lakáspiaci adatai részletesen 

– 2023-ban 18 647 új lakás épült, 9,2 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. 

– A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 21 501 volt, 39 százalékkal kevesebb, mint 2022-ben. 

– Budapesten 6359 lakást vettek használatba, 3,8 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. A visszaesés különösen súlyosan érintette a vármegyeszékhelyeket (–29 százalék), a többi városban (–2,0 százalék) és a községekben (–8,5 százalék) enyhébb volt. 

– Pest régióban 7,3 százalékkal nőtt, a többi régióban csökkent az új lakások száma 2022-höz képest. A visszaesés mértéke Dél-Alföldön volt a legmagasabb, 45 százalék. 

– A központi nagyrégión kívül továbbra is Győr-Moson-Sopron vármegyében épült a legtöbb lakás, ám ezek száma sem érte el az egy évvel korábbit (–6,4 százalék). 

– A természetes személyek által épített ingatlanok aránya 39-ről 36 százalékra csökkent, a vállalkozások által építetteké 60-ról 64 százalékra nőtt 2022-höz képest. 

– Az új lakóépületekben használatba vett lakások 46 százaléka családi házban, 45 százaléka többlakásos épületben, 7,1 százaléka lakóparkban található. A többlakásos épületeknél ez 6 százalékpontos növekedés, míg a családi házak esetében 3 százalékpontos csökkenés az egy évvel korábbihoz viszonyítva. 

– A használatba vett ingatlaonk átlagos alapterülete 2 négyzetméterrel, 94 négyzetméterre csökkent 2022-höz mérten. 

– Az építési engedélyek és bejelentések alapján 21 501 lakás építését kezdeményezték 2023-ban, 39 százalékkal kevesebbet, mint az azt megelőző évben. Az építési kedv leginkább a községekben (–43 százalék) és a fővárosban (–41 százalék) esett vissza, a vármegyeszékhelyeken 28, a többi városban 37 százalékkal kevesebb engedélyt adtak ki. 

– Az építendő lakások száma a stagnálást mutató Dél-Alföldet (–0,1 százalék) kivéve mindegyik régióban csökkent az előző évihez képest. Vármegyei szinten is általános volt a visszaesés, csak Bács-Kiskunban történt számottevő növekedés (11 százalék), Hajdú-Biharban pedig stagnálás (+0,3 százalék). 

– Az építtetők az esetek 44 százalékában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével. Ez az arány Budapesten 7, a községekben 89 százalék. 

– A kiadott új építési engedélyek alapján a 2022. évihez képest 37 százalékkal kevesebb, 8732 lakóépület építését tervezik. A tervezett 6981 egylakásos lakóépület (lakóház) az összes építendő lakóépület 80 százalékát teszi ki. 

Kapcsolódó:

Címlapfotó: MTI